“Ops! In sede di rogito il venditore ha dimenticato di inserire il garage dell’abitazione! E adesso che si fa?”
Il caso sottende all’analisi di una questione giuridica di primaria importanza nell’ambito del diritto immobiliare e porta con se due quesiti operativi:
La pertinenza non citata nell’atto di vendita che fine fa?
L’atto di vendita di una pertinenza, successivo all’avvenuta alienazione del bene principale, è opponibile all’acquirente della cosa principale che aveva già acquisito la proprietà della pertinenza, in sede di stipula dell’atto notarile, con cui aveva acquistato il bene principale?
Secondo l’art.818 c.c., “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”.
La giurisprudenza di legittimità – in virtù di un’interpretazione letterale della norma – ha costantemente ribadito questo principio. In particolare, la Corte di Cassazione, Sez. II, con l’Ordinanza n. 2976 del 31 gennaio 2019, ha chiarito che: “Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono, pertanto, ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, salvo un’espressa volontà contraria per escluderli […]. Allo stesso modo, anche la locazione immobiliare, ove non diversamente convenuto, include le pertinenze, salvo diversa ed esplicita disposizione”.
Pertanto, sulla base delle considerazioni e dei ragionamenti svolti dalla Corte di Cassazione si può giungere ad una duplice conclusione.
- con la stipula dell’atto notarile, la conseguente registrazione all’Agenzia delle Entrate e la trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, il trasferimento di proprietà della pertinenza deve considerarsi come contestuale a quello dell’abitazione;
- di conseguenza, l’atto di vendita successivo all’avvenuta alienazione del bene principale e relativo alla sola pertinenza, non è opponibile all’acquirente della cosa principale, dato che quest’ultimo, con la stipula dell’atto notarile con cui aveva acquisito il bene principale ha già acquisito la proprietà della pertinenza.
In ogni caso, verificare prima il contenuto della bozza dell’atto notarile e la chiara ed inequivocabile identificazione dei beni in esso citati è una buona prassi per evitare “sorprese… postume”!
