Una recente pronuncia del Tribunale di Siracusa offre interessanti spunti di riflessione in materia di locazione e responsabilità civile, affrontando due questioni particolarmente rilevanti: la legittimazione del conduttore ad agire direttamente nei confronti del terzo responsabile del danno e le conseguenze processuali della sopravvenuta carenza di interesse ad agire.
Il caso riguardava una società conduttrice di un immobile adibito a panificio che aveva convenuto in giudizio i proprietari dell’appartamento sovrastante, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni d’acqua che avevano compromesso i locali destinati all’attività produttiva. Le infiltrazioni avevano compromesso i locali, provocando danni materiali e incidendo sullo svolgimento dell’attività.
Il Tribunale ha innanzitutto ribadito un principio ormai consolidato: il conduttore è pienamente legittimato ad agire direttamente nei confronti del terzo che abbia arrecato danno all’immobile locato.
L’aspetto più interessante della decisione riguarda il riconoscimento della piena legittimazione del conduttore a richiedere il risarcimento dei danni subiti nell’uso e nel godimento dell’immobile locato.
Ai sensi dell’art. 1585, comma 2 c.c., infatti, la tutela non riguarda esclusivamente il diritto di proprietà, ma anche la posizione del conduttore quale detentore qualificato del bene. Ne consegue che il conduttore può domandare autonomamente il risarcimento dei pregiudizi subiti alla cosa locata, senza dover necessariamente attendere l’iniziativa del proprietario dell’immobile.
Il fondamento di tale tutela risiede nel fatto che l’ordinamento non protegge esclusivamente il diritto di proprietà, ma anche altre situazioni giuridiche meritevoli di tutela, tra cui la detenzione qualificata derivante dal contratto di locazione.
In questa prospettiva, il conduttore dispone di un’autonoma azione risarcitoria nei confronti dell’autore del danno e può ottenere il ristoro dei pregiudizi subiti nel proprio patrimonio a causa della riduzione o compromissione del godimento del bene.
La conclusione appare pienamente coerente con il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, che da tempo riconosce al conduttore una legittimazione autonoma nelle controversie relative ai danni da infiltrazioni provenienti da immobili di proprietà di terzi.
La sentenza affronta poi un ulteriore profilo processuale.
Nel corso del giudizio era infatti emerso che l’immobile non era più nella disponibilità della società attrice, essendo stato nel frattempo locato ad altro soggetto. Per tale ragione, il Tribunale ha respinto la domanda volta a ottenere il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo venuto meno l’interesse concreto e attuale a conseguire tale risultato.
Come noto, l’interesse ad agire costituisce una delle condizioni dell’azione previste dall’art. 100 c.p.c. e deve sussistere non solo al momento della proposizione della domanda, ma per tutta la durata del processo.
La sua funzione è quella di evitare attività processuali inutili, impedendo l’esame del merito quando l’eventuale accoglimento della domanda non sarebbe più idoneo a procurare alcun vantaggio concreto alla parte.
Proprio per questo motivo, la giurisprudenza di legittimità collega normalmente la mancanza dell’interesse ad agire a una pronuncia di inammissibilità della domanda e non ad una decisione di rigetto nel merito.
Da qui il dubbio interpretativo: una volta accertata la sopravvenuta perdita della disponibilità dell’immobile, sarebbe stato forse più coerente dichiarare l’inammissibilità della domanda per difetto di interesse ad agire, piuttosto che respingerla.
La decisione offre quindi due indicazioni operative:
- il conduttore può agire autonomamente nei confronti del terzo responsabile dei danni arrecati all’immobile locato, senza necessità di coinvolgere il proprietario quale titolare esclusivo della pretesa risarcitoria;
- l’attenzione sull’importanza dell’interesse ad agire quale presupposto indispensabile dell’azione giudiziaria e sulle conseguenze processuali derivanti dal suo venir meno nel corso del giudizio.
Un tema, quest’ultimo, che continua a suscitare riflessioni in dottrina e giurisprudenza, soprattutto con riguardo alla corretta qualificazione della pronuncia da adottare in presenza di una sopravvenuta carenza di interesse.
